La respuesta corta
Si el edificio es un edificio público según la ley de Texas y va a remodelarlo o demolerlo, sí: se requiere una inspección de asbesto con licencia antes de iniciar la obra, y la mayoría de las oficinas de permisos quieren verla antes de emitir el permiso. Si es una vivienda unifamiliar o un edificio residencial pequeño, la regla estatal no aplica, pero con mucha frecuencia alguien más en la cadena (su prestamista, su contratista, su aseguradora) sí la exige.
Qué cuenta como "edificio público"
Las Reglas de Protección de la Salud contra el Asbesto de Texas usan el término de forma amplia. Incluye edificios usados por el público o por empleados: espacios comerciales y de comercio, oficinas, bodegas, edificios industriales, escuelas y universidades, iglesias, hospitales y clínicas, hoteles y edificios de apartamentos. Excluye una residencia privada (vivienda unifamiliar) y los edificios residenciales con cuatro unidades o menos. (Las reglas federales NESHAP aún pueden aplicar a estos en algunos casos de demolición, así que verifique.)
Sorpresa común: una casa que se convierte en negocio, un dúplex que se demuele como parte de un proyecto mayor o el salón de una iglesia cuentan como edificios públicos. El uso del edificio, no su apariencia, decide.
Qué significan aquí "remodelación" y "demolición"
Remodelar significa alterar materiales de construcción: quitar pisos, abrir muros, cambiar un techo, retirar plafones, reubicar tuberías. El trabajo cosmético que no altera materiales no es remodelación. Demolición es la destrucción o retiro de un elemento estructural de carga, o de todo el edificio. Cualquiera de las dos activa el requisito de inspección en un edificio público.
Qué piden realmente las ciudades
- Houston: el Houston Permitting Center solicita una inspección de asbesto con las solicitudes de permiso de demolición comercial.
- Austin: las demoliciones comerciales requieren un Formulario de Notificación de Cumplimiento de Asbesto con la solicitud de permiso; las viviendas unifamiliares y los edificios de cuatro unidades o menos están excluidos del formulario.
- Dallas, Fort Worth, San Antonio, El Paso y la mayoría de las demás: las listas de requisitos de permisos remiten a la inspección estatal y a la notificación al DSHS, y los revisores piden la inspección cuando el tipo o la antigüedad del edificio lo sugiere.
Los requisitos cambian y varían según el tipo de permiso, así que tome esto como un mapa, no como un reglamento; y si tiene dudas, consultamos con la oficina de permisos específica por usted.
El paso de notificación que muchos olvidan
Para edificios públicos, Texas también exige una notificación al DSHS antes de la demolición, y antes de una remodelación que altere cantidades reguladas de material con asbesto. La notificación pregunta si se hizo una inspección y qué encontró; por eso la inspección tiene que venir primero. El plazo es de diez días hábiles, así que una inspección programada la semana anterior a la fecha de demolición no salvará el calendario.
Residencial: el estado no la exige, pero…
Para una vivienda unifamiliar, el estado no exige inspección. En la práctica, a menudo la necesitará de todos modos: los prestamistas exigen pruebas en casas anteriores a los años 80 antes de desembolsar préstamos de rehabilitación; los contratistas generales la exigen antes de que sus cuadrillas corten materiales (sus obligaciones OSHA no se detienen en la puerta); las aseguradoras la piden en reclamos; y los compradores la piden durante la debida diligencia. Una inspección residencial limitada es barata comparada con un proyecto detenido.
Cómo evitar un retraso en el permiso
- Ordene la inspección cuando decida hacer el proyecto, no cuando solicite el permiso. Muestreo, laboratorio e informe toman algunos días hábiles.
- Ajuste el alcance a la obra. Una inspección limitada de los materiales que alterará es más rápida y económica que una de todo el edificio, y es todo lo que la mayoría de las remodelaciones necesita.
- Envíe el informe con la solicitud de permiso y conserve una copia en sitio durante la obra.
- Si se encuentra ACM, contemple tiempo para la notificación al DSHS y el abatimiento con licencia antes de que entren los oficios.
Díganos la dirección y el proyecto y el mismo día hábil le decimos si se requiere una inspección, qué alcance tiene sentido y cuándo podemos estar ahí. Solicite una cotización o llame al (512) 952-2757.